상가건물 임대차보호법의 적용범위
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는 건물로 임대차목적물을 영업용으로 사용하기 위한 임대차의 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 영업용 건물일지라도 이 법이 적용되지 않고 민법상의 임대차규정 이 적용된다.
1) 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는건 물론 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 영업용으로 하는 사용하는 임대차를 말하며, 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 영업용 건물일지라도 이 법이 적용되지 않는다.
그리고 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황*용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관*제조*가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장*창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.
2) 상가건물임대차보호법의 적용대상 기준으로서 보증금액이나 소액임차인의 범위를 정하는 기준으로서의 보증금액을 산정함에는 임차보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위에 차임액에 1/100을 곱하여 환산한 금액을 보증금으로 환산하여 판단한다.
3) 이 법은 원칙적으로 시행일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.
다만, 대항력 ( 상보법 제 3 조 ), 보증금의 우선변제권 및 소액임차인의 최우선변제권 에 관한 규정은 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 적용되나, 시행 전에 물권을 취득한 제 3 자에 대해서는 그 효력이 없다.
4 ) 대항력 등 계약갱신 요구 등 및 계약갱신의 특례 권리금 정의 및 회수기회 보호, 권리금의 적용 제외 등 차임연체와 해지 표준 계약서의 작성 등 의 규정은 상가건물임대차보호법 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 2015. 5. 13. 부터 보호받을 수 있게 되었다.
출처: 채권잡이 실무길잡이
주택 및 상가건물 임대차 보호법
저자: 박송운 교수
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